购房人逾期偿还贷款，开发商可解除商品房买卖合同

一、案情简介

    2013年10月24日，张某与房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张某以按揭付款方式购买房产公司开发建设的房屋，双方在《补充协议》第五条约定：在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。合同签订后，双方在房屋登记部门办理了备案登记，房产公司未交付房屋。随后，张某与银行签订《个人贷款合同》，借款金额89万元，借款期限360个月，由房产公司提供承担阶段性连带责任保证。银行发放贷款后，因张某未按月偿还贷款，银行诉至法院，导致房产公司承担保证责任，后房产公司将王某诉至法院，诉求1.解除《商品房买卖合同》及补充协议并协助原告办理注销合同备案等取消交易的手续；2.原告承担保证责任款项及代偿款项在总房款中予以扣除，如有剩余房款不予退还；3.本案一切诉讼费用由被告承担。

     二、案件焦点

本案的焦点问题：第一、商品房买卖合同能否解除；第二、被告应承担哪些违约责任。

三、法院判决

    1、解除原告与被告签订的《商品买卖合同》及《补充协议》；2、被告于本判决生效后立即给付原告代其清偿的房屋贷款，诉讼费用（以已实际支出的票据为凭）。

四、案件点评

我国合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

本案中，房产公司与购房人在《补充协议》中约定了合同解除的条件，即在商品房买卖合同办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。购房人未如期限偿还银行贷款，导致房产公司承担了保证责任，解除合同的条件成就，故房产公司有权根据补充协议的约定解除《商品房买卖合同》及补充协议，购房人也应依据合同约定承担相应的违约责任。

五、吉林雅成律师事务所风险提示

我所作为专业的房地产律师事务所，提示广大的购房人，如果选择支付购房款的方式是贷款方式，切记要按期清偿贷款，否则会面临房产公司解除商品房买卖合同、收回房屋、要求购房人支付房产公司代其清偿的贷款及利息等不利的法律后果。

      作者：李婉秋

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                              吉林雅成律师事务所律师

                                二〇一八年三月十一日